新西兰租赁法下租赁双方有哪些基本权利和义务？发生租赁行为时应该了解注意哪些内容？租赁双方一旦发生争议，解决的途径有哪些？

2023/09/30 新西兰华人法律援助基金会（以下简称法援会）再次为华人社区组织了新西兰租赁法系列讲座。由法援会顾问Malisa进行主讲。

违约与违法

违约 《1986年住宅租赁法》规定了房东和租户的权利和责任。当有人不遵循规定时，称为违约。违约可能包括以下情况： 未履行应尽的义务 进行不允许的行为 在租赁协议中添加不可执行的条款。

违法 一些严重违约被视为违法行为。 例如，房东干扰租户在住所中的安宁享有权利，这是违反租赁法的违约行为。但如果这种干扰行为达到骚扰的程度，将被视为违法行为。 任何试图逃避租赁法给予的义务的行为都可能被租赁仲裁庭视为非法行为。

违法行为可被判处惩罚性赔偿金 当有人犯下违法行为时，受害人可以向租赁仲裁庭申请“惩罚性赔偿金”。这意味着犯下违法行为的人需要向受害人支付金钱赔偿。惩罚性赔偿金不能被用于对非违法行为的“普通”违约进行赔偿，但仲裁庭仍然可以作出其他裁定，包括赔偿令。 在判定是否判处惩罚性赔偿金时，租赁仲裁庭将考虑以下因素： 违法行为的严重程度 对受害人造成的影响。

如何补救违约行为

解决违约的方法称为补救。一些违约行为是可以被补救或纠正的，但有些则不行。 租赁法规定了对违约行为当事人可采取的应对补救措施。补救措施将取决于问题或违约行为的性质： 可被补救的违约行为 – 希望租赁合同终止的情况 可被补救的违约行为 – 不希望租赁合同终止的情况 无法被补救的违约行为 持续或重复的违约行为。 如果您认为您的租户或房东违约，请首先与他们沟通 （self-resolution)。他们可能不知道他们的行为构成了违约，问题可能很容易解决。

可被补救的违约行为 – 希望租赁合同终止

当违约行为发生时，您可以向违约的人发送一份14天的补救通知。通知会告诉他们具体违反了协议的哪些条款，需要采取什么措施来修复，并给予他们修复的时间。 常见的三种14天补救通知类型包括： 租户向房东发送的任何违约行为通知 房东向租户发送的租金拖欠通知 房东向租户发送的其他任何违约行为通知。 这里的14天是指日历天，而不是工作日。在计算您给予对方解决问题的时间时，需要考虑到通知传递的时间。 如果您发送了一份14天的补救通知，但对方没有在规定的时间内解决问题，您可以向租赁庭申请解决此事。 作为您的申请的一部分，您可以要求终止租赁合同。您还可以要求对方采取措施，例如修理漏水的屋顶或支付租金。您还可以申请赔偿和惩罚性损害赔偿，如果合适的话，租赁法庭可以下令支付这些赔偿。 房东也可以在租金拖欠21天或更多的情况下申请终止租赁合同。在这种情况下，房东不需要给租户发送14天的补救通知。

可被补救的违约行为 – 不希望租赁合同终止

如果发生违约行为，双方可能只希望问题能够解决。这些可能是并不严重的违约行为，或者对您影响较小的违约行为。例如： 一个租户只是想修好他们的烤箱， 一个房东希望不允许居住在房屋内的人离开。 您仍然可以发送补救通知以解决问题，但不必给他们提供至少14天的期限，您可以决定认为合理的时间来解决问题。如果问题在期限到期后没有解决，您可以向仲裁庭提交申请。

无法被补救的违约行为

一些违约行为可能无法修复或弥补。如果这种情况发生，受影响的人可以向仲裁庭申请终止租赁合同或采取其他补救措施，如惩罚性赔偿。例如： 涉及房东骚扰或非法进入的违约行为，涉及非法活动的违约行为，例如：租户在物业的任何地方贩卖毒品 ，涉及租户威胁、容忍或实际上做了以下任何一项的违约行为： 对房东、其家人或代理人进行攻击或伤害，对邻居或其他房东的租户进行攻击或伤害，对物业造成重大损害。

租赁协议中添加了不可执行的条款

您不能在租赁协议中写入与法律相冲突的条款。仲裁庭可能认为这样的条款不可执行，这意味着它们没有效力，在某些情况下这些条款可能构成违法行为。 通常情况下，不可执行的条款可能包括以下内容： 要求租户做超出法律要求的事情 试图削减租户权利或赋予房东更多权利 规避法律要求的条款。 以下是一些不可执行的条款示例。

涨租

法律没有限制房东可以涨多少租金。但法律规定了租金涨幅的方式，并且规定了租户在不同意新租金金额时可以采取的措施。 在某些情况下，租金涨幅可以达成协议如果房东有以下行为之一，房东和租户也可以在12个月期限外同意租金涨幅： 对房屋进行了大规模的改建，增加了其价值并对租户产生了益处（不包括一般或必要的维修）。例如，在房屋内增加了车库，供租户存储和停车。 为租户改进了设施或服务（不包括一般或必要的维修）。例如，一座公寓楼为租户提供了新的游泳池设施。 为了让租户获得更好的居住环境。例如，允许养宠物。 如果租户不同意租金涨幅（而房东已经对房屋进行了改进或者改变了租赁协议，以使租户获益）。 或自上次租金涨幅以来，房东有不可预见的开支。 房东可以向租赁仲裁庭申请涨租金。 房东可以要求增加保证金 当房东涨租金时，他们可以要求租户支付额外的保证金。这必须基于租赁协议中规定的保证金周数。 房东应在发出租金涨幅通知时要求租户支付额外的保证金。您只能要求当前租金涨幅的额外保证金。 租户应在租金涨幅生效时将额外的保证金支付给房东，并在23个工作日内向租赁保证金服务部门存款。

降租

租金在某些情况下也可以下降。 特定的期间或事件： 房东和租户可以同意在一段特定的期间内临时降低租金。例如，如果一间房间正在修理中，暂时无法使用。 一旦期限结束或工程完工，租金会恢复到原始金额。这不是涨租，不需要通知。 如果租金过高 如果房东对于同一地区类似物业的租金要求远高于市场价，租户可以向租赁仲裁庭申请。仲裁庭可能会下令降低租金。租户需要提供证据证明他们的租金比同一地区类似房屋的租金要高得多。 如果您有固定期限的租赁合同，您只能在以下时段内向租赁仲裁庭申请市场租金审查： 租赁开始后的3个月内，或 上次租金审查日期后的3个月内。 市场价可在仲裁庭网站查询。

拖欠租金

拖欠租金是违约行为

租户在等待房东修理房屋时不能拒绝支付租金。 如果有多个租户，其中一个导致租金支付被拖欠或不足，其他所有租户都对逾期租金负责。如果有过错的租户没有支付，其他租户将需要支付欠款。 如果有其他人与租户共享房屋，但在租赁合同上没有被列为租户，他们可能是合租室友。合租室友向租户支付租金。他们不是租赁合同的一部分，他们对租户负责，而不是房东。 房东需与租户核实他们是否意识到了租金拖欠问题。与他们交谈，了解发生了什么，并讨论他们计划如何补齐租金。如果租客遇到困难，你可以让他们将欠款分期添加到他们的定期租金中，直到他们支付清欠款项。任何协议都应该书面记录。 租户如果忘记付款，或者支付租金有困难，立即联系你的房东并告知他们。 你应该尽量支付你能支付的款项。部分支付总比没有支付要好。 不要回避或忽视房东的电话或信息。对他们诚实，并且他们可能会与你合作找到解决方案。 房东可能会允许你将欠款分期添加到你的定期租金中，直到你支付清欠款。