新西兰租赁仲裁庭与常见纠纷 Q&A

6月3日下午，新西兰华人法律援助基金会在奥克兰市中心图书馆主办普法讲座，主要讲解了租赁仲裁庭的服务范围及其审理流程，包括如何提交申请解决租赁纠纷、所需提供的文件和信息、相关判例等，并在现场解答了华人朋友提出的租赁问题。

当租户或房东违反《1986年住宅租赁法》（Residential Tenancy Act – RTA）时，如何维护你的权益？

首先应当注意区分违约与违法行为

–违约行为

《1986年住宅租赁法》（下称“RTA”）规定了房东和租户的权利和责任。当任意一方不遵循规定时，称为违约。违约不一定是违法行为，其可能包括以下情况：

•未履行应尽的义务

•进行不允许的行为

•在租赁协议中添加不可执行的条款

–违法行为

一些严重违约被视为违法行为。

例如，房东干扰租户在住所中的安宁享有权利，这是违反租赁法的违约行为。但如果这种干扰行为达到骚扰的程度，将被视为违法行为。

任何试图逃避RTA规定的义务的行为都可能被租赁仲裁庭视为非法行为。

–违法行为可被判处惩罚性赔偿金

当租赁中的任意一方犯下违法行为时，受害人可以向租赁仲裁庭申请对方支付“惩罚性赔偿金”。比如，房东如果做出违法行为，则需要向租户支付金钱赔偿。但是，惩罚性赔偿金不能被用于对非违法行为的“普通”违约进行赔偿，不过仲裁庭仍然可以作出其他裁定，例如赔偿令。

在判定是否判处惩罚性赔偿金时，租赁仲裁庭将考虑以下因素：

•违法行为的严重程度

•对受害人造成的影响

如何补救违约行为

RTA规定，一些违约行为可以通过补救措施来解决，但有些则不行，主要取决于违约行为的性质。具体可分为：

•可被补救的违约行为 – 希望租赁合同终止的情况

•可被补救的违约行为 – 不希望租赁合同终止的情况

•无法被补救的违约行为

•持续或重复的违约行为

如果您认为您的租户或房东违约，最好且最优先的方式是先与对方沟通协商解决（self-resolution)。因为对方可能并不知道他们的行为构成了违约，也许经过沟通后问题可能很容易解决。

可被补救的违约行为

–希望租赁合同终止

当违约行为发生时，您可以向违约的人发送一份14天的补救通知。通知会告诉他们具体违反了协议的哪些条款，需要采取什么措施来修复，并给予他们修复的时间。

常见的三种14天补救通知类型包括：

•租户向房东发送的任何违约行为通知

•房东向租户发送的租金拖欠通知

•房东向租户发送的其他任何违约行为通知。

这里的14天是指日历天，而不是工作日。在计算您给予对方解决问题的时间时，需要考虑到通知传递的时间。

如果您发送了一份14天的补救通知，但对方没有在规定的时间内解决问题，您可以向租赁仲裁庭申请解决此事。

您可以在申请中要求终止租赁合同，还可以要求对方采取补救措施，例如修理漏水的屋顶或支付租金。您也可以申请赔偿和惩罚性损害赔偿，如果合适的话，仲裁庭可以下令支付这些赔偿。

房东也可以在租金拖欠21天或更多的情况下申请终止租赁合同。在这种情况下，房东不需要向租户发送14天的补救通知。

您可以在租赁仲裁庭网站下载14天补救通知的模板。

链接如下：

https://www.tenancy.govt.nz/assets/Uploads/Tenancy/T141-14-day-Notice-to-remedy-landlord-breach-handwritten-letter-template.pdf (breach of landlord responsibilities 适用于房东违约责任的情形)

https://www.tenancy.govt.nz/assets/Uploads/Tenancy/T136-14-day-Notice-to-remedy-all-other-breaches-handwritten-letter-template.pdf （all other breaches 适用于租客其他违约责任的情形）

https://www.tenancy.govt.nz/assets/Uploads/Tenancy/T135-14-day-Notice-to-remedy-rent-arrears-handwritten-letter-template.pdf (rent arrears适用于租客未及时交纳房租的情形)

注：官网同时提供模板的word文档版本，如需word版本，请搜索上文中对应的英文名称

–不希望租赁合同终止

如果发生不严重或者对您影响较小的违约行为（例如租户希望修好家具、房东希望不允许居住在房屋内的人离开等），双方可能只想解决问题，并不希望终止合同；

那么，您仍然可以发送补救通知以解决问题，但不必给他们提供至少14天的期限，您可以决定认为合理的时间来解决问题。如果在期限到期后，问题仍然没有解决，您可以向仲裁庭提交申请。

无法被补救的违约行为

如果一些违约行为无法修复或弥补，受影响的人可以向仲裁庭申请终止租赁合同或采取其他补救措施（如惩罚性赔偿）。例如：

•涉及房东骚扰或非法进入的违约行为

•涉及非法活动的违约行为，例如：租户在物业的任何地方贩卖毒品

•涉及租户威胁、容忍或实际上做了以下任何一项的违约行为：

•对房东、其家人或代理人进行攻击或伤害

•对邻居或其他房东的租户进行攻击或伤害

•对物业造成重大损害。

租赁协议中不可执行的条款

您不能在租赁协议中写入与法律相冲突的条款。仲裁庭可能认为这样的条款不可执行，即没有法律效力，并可能构成违法行为。

•通常情况下，不可执行的条款可能包括以下内容：

•要求租户做超出法律要求的事情

•试图削减租户权利或赋予房东更多权利

•规避法律要求的条款。

协议中可能被视为“不可执行”的条款示例：

涨租

法律在对房东可以租金涨幅幅度这方面没有作出限制，但规定了租金涨幅的方式，并且规定了租户在不同意新租金金额时可以采取的措施。

•在某些情况下，租金涨幅可以达成协议。如果房东有以下行为之一，房东和租户也可以在12个月期限外同意租金涨幅：

●对房屋进行了大规模的改建，增加了其价值并对租户产生了益处（不包括一般或必要的维修）。例如，在房屋内增加了车库，供租户存储和停车。

●为租户改进了设施或服务（不包括一般或必要的维修）。例如，公寓楼为租户提供了新的游泳池。

●为了让租户获得更好的居住环境。例如，允许养宠物。

•如果租户不同意租金涨幅（而房东已经对房屋进行了改进或者改变了租赁协议，以使租户获益）；或自上次租金涨幅以来，房东有不可预见的开支， 房东可以向租赁仲裁庭申请涨租金。

房东可以要求增加保证金

●当房东涨租金时，可以要求租户支付额外的保证金。这必须基于租赁协议中规定的保证金周数。

●房东应在发出租金涨幅通知时要求租户支付额外的保证金。您只能要求当前租金涨幅的额外保证金。

●租户应在租金涨幅生效时将额外的保证金支付给房东，并在23个工作日内向租赁保证金服务部门存款。

降租

租金在某些情况下也可以下降。

-特定的期间或事件

房东和租户可以同意在特定的期间内临时降低租金。例如，如果一间房间正在修理中，暂时无法使用。但是，一旦期限结束或工程完工，租金会恢复到原始金额。这不是涨租，不需要通知。

-租金过高

如果房东对于同一地区类似物业的租金要求远高于市场价，租户可以向租赁仲裁庭申请。仲裁庭可能会下令降低租金，但是租户需要提供证据证明他们的租金比同一地区类似房屋的租金要高得多。

-如果您有固定期限的租赁合同，您只能在以下时段内向租赁仲裁庭申请市场租金审查：

•租赁开始后的3个月内

•上次租金审查日期后的3个月内

市场价可在仲裁庭网站查询

https://www.tenancy.govt.nz/rent-bond-and-bills/market-rent/

拖欠租金

拖欠租金是违约行为。

租户在等待房东修理房屋时不能拒绝支付租金。

•如果有多个租户，其中一个拖欠租金或者支付不足，其他所有租户都对逾期租金负责。如果有过错的租户没有支付，其他租户将需要支付欠款。

•如果有其他人与租户共享房屋，但在租赁合同上没有被列为租户，他们可能是合租室友。合租室友需要向租户支付租金，而不是向房东支付，因为他们没有与房东签租赁合同，仅对租户负责。

•房东需与租户核实他们是否意识到了租金拖欠问题。双方应沟通，并讨论他们计划如何补齐租金。如果租客遇到困难，可以让他们将欠款分期添加到他们的定期租金中，直到他们付清欠款。任何协议都应该书面记录。

•租户如果忘记付款，或者支付租金有困难，立即联系房东并告知他们。

•租户应该尽量支付租金。部分支付总比没有支付要好。

•不要回避或忽视房东的电话或信息。对他们诚实，寻求合作找到可行的解决方案。

•房东可能会允许租户将欠款分期添加到定期租金中，直到付清欠款。

租赁仲裁中文资料

链接

https://www.tenancy.govt.nz/about-tenancy-services/translated-resources/simplified-chinese/

判例一

本案涉及了一个租房纠纷的调解过程和结果。

该案发生于2022年，由于房东未能按约定维护和修理物业，租户要求赔偿和维修令、惩罚性赔偿，并要求报销填写费用。双方出席了听证会，提出了申请和证据。房东申请终止租赁合同、补齐拖欠租金和水费、保证金退款以及填写费用的报销。

调解员考虑了双方的陈述、照片和文件，最终做出了判决。

租户对维修和保养工作有一定的要求。根据《1986年住宅租赁法案》（RTA）第45条规定，房东有责任在租赁开始时确保房屋处于合理的清洁状态，并考虑物业的年龄和性质来对其进行维修，使其保持合理的维护状态。租户要求赔偿的理由是由于房东拖延维修和保养物业而导致的实际损失和失去安宁权。尽管如此，租客不能单方面停止支付租金，或支付更少的租金。

该租户声称，房东未能维护和保养物业，具体包括窗帘、洗碗机、滑动门、炉子、花园和草坪等。房东证实由于租户的原因难以获得进入许可证，因此无法及时进行维修。

最终，调解员做出的决定是房东需要支付租户一定数额的赔偿金，包括未及时提供健康房屋检测报告，并且终止租赁合同。房客需要支付拖欠的租金及水费。

本案最后提醒读者，在租房时应仔细查看房屋状况和租赁合同，并及时联系房东维护和修理物业且不可单方面停止支付租金，以避免类似的纠纷。

判例二

租客申请退还保证金，并索要赔偿。仲裁庭考察了其是否有权管辖此索赔案。

根据《住房租赁法》，租赁仲裁庭在确定是否适用该法案时，会考察是否存在租赁关系，考虑所签协议的实质内容，而非其使用的标签，比如，不会直接根据协议的表面语言判定是否为租赁关系。

本案中，根据各方签署的合租协议，虽然该协议与实际安排一致，并无意回避《住房租赁法》的规定，然而，该租赁（寄宿、合租关系）不适用于《住房租赁法》，因此租赁仲裁庭无权审理此索赔案，导致该索赔被驳回。

租客（申请人）与二房东（被申请人）签署了一份“合租协议”，但是，该租房协议还是寄宿或合租协议、租赁期间双方的实质表现，会决定双方应该采取怎样的行动与措施来保护各自的权益。

被申请人和他的伴侣是该房产的主租户。在申请人居住期间，除了她自己外，还有其他三个居住者。每个居住者都有自己的私人房间，并共同使用客厅、厨房、浴室和后院等公共区域。

被申请人如果作为二房东（主租户），将同样适用房东的司法管辖规则。如果被申请人将房产的一个独立部分转租给申请人，他将被归类为次级房东，而《住房租赁法》第5(1)(n)条的排除规定可能不适用。但是，在主租户拥有合租室友并共享公共设施的情况下，这种关系更像是寄宿或合租安排，而不是次级房东-租客的关系。因此，租赁仲裁庭无权管辖该案。

判例三

本案中，租户向房东提出索赔，仲裁庭同样考察了其是否有权管辖此索赔案。

房东Yu女士将她在新西兰Botany Downs地区146 Bradbury Road的楼上区域的两间卧室出租给租户H女士和H女士（母女）。租金为每周370.00元，包括电费、水费和互联网费用。租期从2020年7月14日开始，租户在2020年7月11日向房东支付了740.00元的保证金。虽然Skykiwi的房源明确指出第三间卧室为经常在海外的房东保留，但是租户H女士和H女士并非房东Yu女士的室友。

根据《住房租赁法》第5(1)(n)条，如果房东、房产所有者或房东家庭成员在租赁期间继续将房屋作为主要居住地，则该法案不适用。然而，Yu女士从未将房屋作为自己的主要居住地，因为几乎整个租期她都在海外，只有在2022年12月15日和24日的两个晚上在房屋的保留卧室过夜。因此，根据法律规定，仲裁庭有权审理双方的住宅租赁纠纷索赔案。

房客提出了一系列索赔要求包括：烟雾报警器无法使用，房东非法入室，房东在海外期间未指定当地代理人，房东未提交保证金，房东干扰房屋热水供应，房屋不符合健康住房规定等。

仲裁庭最后裁定房东需赔偿4600.00元。

租

现场Q & A

Q：如果租户与房东一起居住，租赁协议的内容包含分离使用水电设施、独立进出入房屋等（separate utility），该如何确定租户与房东的关系是室友（flatmate）还是租赁关系（tenancy）？

A：一般情况下，仲裁员会根据租赁情况综合分析（balance test），包括租赁广告内容、共同使用区域的程度、是否交纳保证金等。如果房东与租户共同居住的情形不够充足，比如仅仅共同使用（share）水电，那么更倾向于确认为租赁关系，即租户（tenant）将受到《租赁关系法》（RTA）的保护，并可以申请租赁仲裁庭解决纠纷；如果确认为室友关系，则可以向（小额）纠纷仲裁庭（dispute tribunal）申请解决纠纷。

Q：如果房东与租户之间没有签订相关租赁协议，有什么法律后果？

A：RTA 1986 附录1B第4条规定 (RTA 1986 Schedule 1B Clause 4)，如果房东未在规定时间内与租户签订租赁协议，则可能面临最高上限 NZD 2,000的罚款 (s 13(4)(b))。

上述附录1B中第4条表格详细规定了罚款的类型和数额，比如，如果房东要求租户交纳的保证金多余被允许的范围（如大于四周），那么也可能面临NZD 1,500的罚款 (s 18(4)(b))。

Q：在什么情况下房东可以扣除保证金？租户如何保护自身权益？

A：在法律允许的前提下，取决于租赁协议的约定情形。一般情况下，租户在退房时应保持房屋的完整度，比如不能私自扩充房间、改变构造、破坏家具设施（如地毯、马桶）等，如果违反，房东可以扣除一定保证金。

因此，租户在看房时、入住前，请仔细检查房东提供的房屋设备等是否完好，发现问题及时与房东进行沟通、保留相关证据，做好自我保护，以免后续退房时陷入纠纷。

Q：如果房东与租户双方都存在过错，保证金是否要需要退、退多少金额？是否有必要申请租赁仲裁庭解决纠纷？

A：针对具体争议，租赁仲裁庭一般会客观分析当下情形是否公平合理（reasonable and fair）来检测哪方存在过错。比如，关于维修费的纠纷，会分析该物品（冰箱、书桌等）的使用年限、价值及个人不同的使用习惯等，综合考虑双方提供的证据后，再决定扣除多少维修费。

另外，租户可以在交纳保证金后，向 bonds@tenancy.govt.nz 发送邮件查询房东是否将保证金上交给房屋租赁中心，以提高自身的维权意识。依据RTA第19条1（b)款之规定，房东必须在收到保证金的23个工作日内将保证金款项及详细信息上交至房屋租赁中心。

租赁仲裁庭会收取基本的审理费用，如果房东与租户认为双方都存在过错，可以先进行沟通协商，如协商不成，再综合考虑涉案物品的金额、涉及保证金多少，与审理费用相比后，再决定是否申请租赁仲裁庭解决为宜。

Q：房东是否需要向租户提供Healthy Home Compliance Report并进行及时更新？

A：自2019年7月1日起，根据房屋租赁（健康房屋标准）条例 2019 （Residential Tenancies (Healthy Home Standards) Regulation 2019）整租的租户可以向房东要求提供书面的health home compliance report；如果是室友关系（flatmate），则不需要提供该报告。如果房东仅口头表示提供，租户有权通知房东在14天内交付书面的报告，如果房东未及时交付，依据 RTA 1986 附录1B第4条规定 (RTA 1986 Schedule 1B Clause 4) 将面临惩罚性赔偿NZD 2000 MAX (s 66I(7))。

房东应及时更新health home compliance report交给新的租客，一般六个月更新一次。详见https://www.tenancy.govt.nz/healthy-homes/compliance-statement/