以案说法 –租赁房屋谁来负责？
案例概述
本案主要介绍了一个租房纠纷案件的调解过程和结果。该案件发生于2022年，由于房东未能按约定维护和修理物业，租户要求赔偿和维修令，还要求填写费用的报销。在听证会上，双方提出了各自的申请和证据。调解员考虑了双方的陈述、照片和文件，最终做出了判决。
本案介绍了租赁调解庭的背景和原因，指出双方在听证会上均提出了申请并出席了听证会。房东申请终止租赁合同、补齐拖欠租金和水费、保证金退款以及填写费用的报销；租户声称要求赔偿和维修令，还要求惩罚性损害赔偿，并要求填写费用的报销。
接下来介绍了该租户的维修和保养工作要求。根据《1986年住宅租赁法案》（RTA）第45条规定，房东有责任在租赁开始时确保房屋处于合理的清洁状态，并考虑物业的年龄和性质来对其进行维修，使其保持合理的维护状态。租户要求赔偿的理由是由于房东拖延维修和保养物业而导致的实际损失和失去安宁权。但是租客不能单方面停止支付租金或单方面选择支付更少的租金。
最后，文章列举了该租户声称房东未能维护和保养物业的具体情况，包括窗帘、洗碗机、滑动门、炉子、花园和草坪等。房东证实由于租户的原因难以获得进入许可证，因此无法及时进行维修。最终，调解员做出的决定是房东需要支付租户一定数额的赔偿金包括未及时提供健康房屋检测报告，并且终止租赁合同。房客需要支付拖欠的租金及水费。本案最后提醒读者，在租房时应仔细查看房屋状况和租赁合同，并及时联系房东维护和修理物业且不可单方面停止支付租金，以避免类似的纠纷。
| 描述 | 房东 | 房客 |
| 拖欠租金 | $9,008.57 | |
| 水费 | $242.43 | |
| 申请费· | $20.44 | |
| 侵权赔偿金 | $1,214.29 | |
| 惩罚性赔偿 | $187.50 | |
| 总计 | $9,271.44 | $1,401.79 |
| 租赁保证金 | $3,200.00 | |
| 总计租客需补偿房东 $4,669.65 | ||
案件时间线
1. 租赁调解于2022年12月19日举行了听证会。
2. 双方均提出申请并出席了听证会。
3. 房东已申请终止租赁、拖欠租金、水费、保证金退款以及填写费用的报销。
4. 租户声称由于房东未能维护物业，要求赔偿和维修令。租户还声称由于房东未能提供健康住宅标准评估信息，要求惩罚性损害赔偿，并要求填写费用的报销。
5. 在做出决定时，我考虑了双方陈述、照片和文件，包括但不限于电子邮件和短信等。
6. 租赁始于2022年7月2日，目前仍在进行中。
7. 房东证实该物业在出租时被宣传为一间带有一个浴室的三居室房屋。她还指出，在租户确认愿意租赁该物业时，该物业正在进行翻修。
8. 租客证实该物业需要维修，她了解物业的状况并租赁了该物业，但明确约定所有翻修工作必须在租赁开始两周内完成。
9. 2022年7月16日，租户停止支付租金，她确认该物业不值得支付租金，并指出房东未能按照约定维护和修理该物业。
A. 租户的要求 – 维修和保养工作
10. 《1986年住宅租赁法案》（RTA）第45条规定了房东的责任与义务，即：
a.在租赁开始时房屋应处于合理的清洁状态中。
b. 考虑到物业的年龄和性质来对物业进行维修，使其保持合理的维护状态。
11.仲裁庭可以因房东违反其法定责任而给租户造成的损失给予赔偿。
12 通常情况下，赔偿金是用于实际损失，有时也会用于证明违约造成的不太具体的影响，例如安宁权的丧失以及伴随而来的压力和焦虑。该租户的赔偿要求是因为房东拖延维修和保养物业而导致的实际损失和失去安宁权。
13. 在Birch v Otautahi社区房屋信托案 [2020] NZDC 17667中，地方法院确认仲裁庭在考虑赔偿申请时必须考虑以下因素：
a. 违约的性质;
b. 违约的持续时间; 以及
c. 违约对当事方的影响。
14. 该租户声称房东未能维护和保养物业，包括：
a.花费了5周时间提供窗帘，更换洗碗机和修理泄漏；
b.物业没有晾衣绳；
c.洗衣房的窗户无法关闭；
d.洗衣房的滑动门无法使用；
e.洗碗机下面的地板板材腐烂，需要更换；
f.门上的玻璃窗格被用胶带固定，需要进行正确的安装；
g.炉子很脏；
h.炉灶顶部开裂了；
i. 漏水的管道修好后需要修理墙壁；
j. 租赁开始时，花园和草坪都很杂乱；
k. 后门的玻璃窗破裂了；
l.淋浴喷头松动；
m.淋浴门无法正确关闭。
15. 房东证实，由于租户的原因难以获得进入许可且在许可进入后租户非常粗暴，他们很难维修和保养物业。房东指出他们已经成功维修了以下问题：
a. 在洗衣房的窗户上安装了新的窗闩，使其能够关闭;
b. 削减洗衣绳周围的树木。
c. 在旧洗碗机坏掉后提供了一个新的洗碗机;
d. 修理漏水的管道，得知漏水情况后的一两天内就完成了修理。
案件裁决 – 修理和维护工作
16. 我承认尽管房客在维修和维护房产的义务方面做出了贡献，但这并不能免除房东的义务。虽然可能需要更长时间，但房东的修理和维护义务仍然存在。
17. 我注意到租赁始于2022年7月2日，许多物品仍需要修理。从提供的照片可以清楚地看出，租赁开始时花园很杂草丛生，炉灶很脏。我发现，房屋的维修不足和租赁开始时的状态影响了租客的居住体验。
18. 综合考虑所有事项，我授予租客$1,214.29的赔偿，以补偿居住体验的损失。
19. 尽管租客还要求本庭判于维修令以促进未完成的维修，但由于租赁已终止，我拒绝做出这样的命令。在租赁结束时下达维修令意味着命令仅仅成为象征性的，仅作为象征性的命令，这不是仲裁庭的立场。
B. 租户的要求 – 健康住房标准评估报告
20. 当租户要求房东提供健康住房（HHS）评估信息时，房东有21天的时间将其提供给租户。参见《租赁法》第45(1AC)条。
21. 违反这一义务是一种非法行为，仲裁庭可以对其进行惩罚性赔偿，最高可达$750.00。请参见《租赁法》附表1A。
22. 租客确认她曾要求房东提供该物业符合HHS的确认，但房东未能提供此信息。
23. 房东确认已委托进行HHS评估，并且物业符合标准，但未向租户提供副本。
24. 后来提交给仲裁庭的报告日期为2022年9月24日，仅为一个供暖评估，表面上确认该物业符合HHS供暖要求。
25. 在租客于2022年9月22日提交的租赁申请中，她提到了她要求查看HHS文件的要求。即租户正在寻求HHS文件的副本。有了这个通知，房东从2022年9月22日开始有21天的时间将报告提供给租户，但它没有这样做。
26. 我认为未能提供2022年9月22日报告为违法行为。
29. 如果一方有故意违法行为，仲裁庭可以在认为有必要的情况下颁发示范性损害赔偿金。仲裁庭将考虑当事方的意图、非法行为的影响、对其他方的利益以及公共利益的影响。请参见《房屋租赁法》第109(3)条。
30. 在本案中，我认为房东有意不提供健康住房标准评估报告的可能性比较大。这一观点得到支持，因为房东已经拥有该报告，并未能按照租户的明确要求向其提供报告。根据《房屋租赁法》规定，此项违法行为可颁发的最高赔偿金额为$750.00。我认为颁发最高赔偿金额的四分之一（187.50美元）是合理的，并作出此项命令。
租金记录显示，房客在房东提起申请时已经拖欠了$3,571.43（31天）房东提供了更新的租金记录，显示截至2022年12月18日拖欠租金为$9,008.57。
32. 房东还提供了水费发票，显示水费拖欠金额为$289.19。房东确认他们只索赔$246.76，以认可房屋存在漏水问题。
33. 房客没有质疑租金记录的准确性，并确认调整后的水费索赔是合理的；但她反对支付租金，因为她对房东未能维修和保养房屋表示担忧。
34.《租赁条例》第40条规定了租户的义务，其中包括支付租金的义务。尽管房客可能认为租金应该减少，但她应该向仲裁庭申请这样的命令。租户不能决定租金何时支付、不支付以及支付多少。
35. 下令支付拖欠的租金$9,008.57和水费$246.76。
应该终止租赁吗？
36. 当提交申请并且租金拖欠至少21天时，仲裁庭必须终止租赁关系。参见1986年住宅租赁法第55(1)(a)条。
37. 当提交申请时，租金已经拖欠至少21天，因此租赁关系被终止。房东指出他们不想在圣诞节前驱逐租户，并愿意给予她两周时间搬离房产，我认为这是合理的，并作出这样的命令。
申请费用
38. 因为房东在申请中获得了实质性胜利，所以申请费给予补偿。